פרויקטי פינוי בינוי- היבטים מיסויים ליזם

במדינת ישראל מלאי הקרקעות באזורי הביקוש הולך ואוזל באופן שהלכה למעשה נותרו מעט קרקעות פנויות וזמינות לבנייה. במקביל קיימות אינספור שכונות ישנות, במצב תחזוקתי נמוך. הפתרון שניתן לכך ע"י המחוקק הינו חידוש ובניית מתחמים במסגרת מה שמכונה התחדשות עירונית - פינוי בנוי.

 

בכדי לעודד עסקאות כאלו הבין המחוקק שיש לתת תמריץ ליזמים השונים ובין השאר, תמריץ מיסויי. במאמר זה  נסקור את אותם ההיבטים המיסויים החלים מנקודת מבטו של היזם הן מכוח החוק והן מכוח ההסכם שייחתם בינו לבין הדיירים הקיימים:

 

העסקה בבסיסה רווית מיסים אשר מהווים חסם גדול בהיתכנות העסקה. בעצם מדובר על סוג של עסקת קומבינציה - מכירת הדירה הישנה וזכויות הבנייה הנוספות ע"י הדיירים ליזם וקבלת שירותי בנייה בתמורה. למעשה, רואים את הדייר כמוכר את כל הזכויות שיש לו ליזם ולאחר מכן כל דייר רוכש בחזרה את הדירה החדשה מהיזם. בעסקה זו חל חיוב במע"מ, מס רכישה (היזם כשהוא רוכש את הזכויות מהדיירים, הדיירים כשהם קונים את הדירה החדשה) ומס שבח (הדיירים מוכרים את כל זכויותיהם במקרקעין). אפשרות נוספת היא להגדיר את העסקה כמכר חלקי בתמורה לקבלת שירותי בנייה – הדיירים מוכרים את זכויות הבנייה ליזם ובתמורה מקבלים שירותי בנייה לבניית כל אותן דירות חדשות שתהיינה שייכות ליזם. במקרה זה יחול מס שבח על הדיירים בגין מכר זכויות בנייה של הדירות החדשות (יום הרכישה הוא יום רכישת הדירות) ומס רכישה על היזם. כמו כן יחול מע"מ על היזם (היזם נותן שירותי בנייה). במסגרת ההסכמים בהם מתקשר היזם עם הדיירים נהוג כי כל עלויות המס מוטלות על היזם. במקרה זה נטל המס הוא עצום ומהווה חסם משמעותי לעסקאות אלה.

פטורים מיסויים

על אף שהמחוקק בחר לראות בעסקה כעסקת מכר מלא, בכדי להתגבר על החסמים הנ"ל, הוא העניק פטורים מסויים:
 

ממס שבח -  הדייר שמוכר את הזכויות בנייה שלו, פטור ממס שבח (בכפוף לעמידה בתנאים כפי שיפורט בהמשך).
 

מס רכישה - הדיירים פטורים מתשלום מס רכישה. התנאי לפטור – הבעלים מוכר את כל זכויותיו בדירה. הפטור הנ"ל מוגבל לדירה אחת. במקרה שהדיירים משדרגים את דירתם לדירה גדולה יותר בתוספת תשלום, כי אז יחול מס רכישה על הפרש השווי בין הדירה החדשה שהיו אמורים לקבל לדירה החדשה המשודרגת. מבחינת היזם, הוא אינו פטור מתשלום מס רכישה אולם קיימת עמדה אצל רשויות המס לפיה שווי מס הרכישה יהיה בהתאם לשווי שירותי הבנייה, אפילו במקרה בו שווי הקרקע גבוה יותר (להבדיל מבמקרה של עסקאות קומבינציות אחרות).
 

מע"מ - בניגוד לעסקת קומבינציית רגילה שבה הדייר צריך לשלם את המע"מ, המחוקק הבין שבעסקאות פינוי בינוי, המע"מ יחול על היזם ולכן העניק פטור ממע"מ (צריך לשים לב- מדובר על פטור ולא על מע"מ בשיעור 0 ועל כן היזם לא יכול לקזז מע"מ מתשומות, מה שהופך את הפטור לפטור חלקי).
 

חשוב לדעת שבשביל להיכנס להגדרת פינוי בינוי וליהנות מהפטורים – קיים תנאי לפי הפרוייקט מחייב לפחות 24 יחידות קיימות.  יחידה מוגדרת כיחידה עצמאית במתחם (לאו דווקא דירת מגורים) הוראת הביצוע של רשויות המס השתמשה בהגדרה "שימוש עצמאי ליחידה". כמו כן, הגדרת ה"בעלים" אינה דווקא בעלות פורמלית (אלא כם פולש, דיירים מוגנים וכו').

תנאים לפטור ממס שבח

על העסקה לעמוד באחת משלושת האפשרויות הבאות:
 

  • אפשרות א' - הדירה החדשה שתימסר לדייר על ידי היזם תהא לא יותר מ- 120 מ"ר. אפשרות זו בעייתית במקרה של דיירים אשר בבעלותם דירות קיימות גדולות.
     

  • אפשרות ב' - שווי הדירה החדשה שתימסר לדייר לא תעלה על 150% משווי הדירה הישנה (ללא זכויות בנייה). הבעייתיות באפשרות זו הינה ששווי הדירות הישנות נמוך בדרך כלל.
     

  • אפשרות ג' - שטח הדירה החדשה שתימסר לדייר לא יעלה על 150% משטח הדירה הישנה ובכל מקרה עד 200 מ"ר. אפשרות זו היא הישימה ביותר ועל כן הפכה לנפוצה ביותר.
     

מובהר, כי רואים בכל התקשרות עם דייר עסקה עצמאית וניתן לבחור באפשרות המתאימה להתקשרות.​
 

יצוין, כי הפטור לא יינתן במקרה בו לדייר יש יחידה אחרת (כלומר לא דירת מגורים) אשר תמורתה מקבל הדייר דירת מגורים. מכאן, כי רק אם מוכרים דירת מגורים בתמורה לקבלת דירת מגורים מתקבל פטור אחרת, הפטור הוא מהותי, אחרת מדובר על דחייה בלבד. החוק קובע כי הפטור הוא על תקרת השווי של היחידה ומאפשר קבלת תקרת השווי גם בכסף וכך קבלת הכסף המזומן פטורה ממס! (החלטת מיסוי 6644/12).

כאשר יש תמורה עודפת (לדוג' יש דייר עם 2 יחידות, על אחת הוא מקבל פטור ועל התמורה העודפת ניתן לקבל פטור גם כן ע"י פיצול העסקה ל-2 חלקים)

ניתן לתת לקשיש דיור בבית אבות ויתרה בכסף

במתחמים שהרשות הציעה, המדינה תכריז עליהם כמתחמי רשות עירונית ותעניק סיוע כספי לתכנון, ניהול תכנון  ויידוע הציבור (כל מה שצריך בשביל להריץ את התב"ע)


לשיחת יעוץ חינם חייגו עכשיו 076-540-4967