התקשרות בין בעלי דירות ליזם נעשית על פי רוב במסגרת חוזה מורכב ביותר הדומה במהותו לעסקת קומבינציה. נוסח החוזה טומן בחובו מכשולים רבים אשר מצריכים בחינת דקדקנית של עורך דין המומחה בדיני חוזים, בדיני מקרקעין והבקיא בעסקאות התמ"א בפרט. לכן, חשוב ביותר להיוועץ עם עור דין שייצג את הרוכש אשר יאזן את סעיפי ההסכם וידאג כי זכויותיו של הצד המיוצג כל ידו תשמרנה.

להלן נפרט כמה נושאים העולים במשא ומתן בין בעלי דירות ליזם:

זכויות הבניה - האינטרס של בעלי הדירות הוא להגדיר באופן מצומצם ומדויק את זכויות הבנייה החדשות מכוח תמ”א 38 ובמיוחד את מספר היחידות שניתן יהיה להוסיף למבנה. מסיבה זו, בין היתר, סעיף ההגדרות משמעותי במיוחד מבחינתם.

היזם, מנגד, מעוניין לעתים לערפל סעיפים מסוימים הקשורים בזכויות הבנייה שתינתנה לו, באופן שיוכל לקבל את הזכויות התקפות לפי התוכנית ולהוסיף עליהן זכויות שיקבל תוך כדי הענקת ההיתר (למשל, תוספות שתוענקנה מכוח תמ”א 38 על ידי המחוקק לאחר חתימת ההסכם). לכן מומלץ ליזם להתעקש על הצמדת הגג החדש וזכויות הבנייה העתידיות לדירות החדשות שתהיינה ברשותו.
 

המועדים - מנקודת המבט של בעלי הדירות: חשוב להגדיר לכל שלב בהסכם, ובפרט לשלבי התכנון, את לוח הזמנים והמועדים הקשורים בו. מבלי שיחייבו את היזם ללוח זמנים כלשהו, עלולים בעלי הדירות למצוא את עצמם קשורים עם היזם, בעל כורחם, לזמן בלתי מוגדר, ובמקרים מסוימים עלול הדבר להעניק "תמריץ שלילי" ליזם.

מנקודת המבט של היזם: חשוב שלא להתחייב למועדים בעלי טווח זמן קצר מדי, בדיוק מהסיבה שפורטה לעיל – משך הזמן לפתרון בעיות שונות עלול לקחת זמן ארוך שאינו תמיד תלוי ביזם ואף אינו ניתן לצפייה. אם לא ייזהר, עלול היזם להגיע למצב בעייתי שבו כספים רבים שהשקיע ירדו לטמיון רק בשל בעיה ביורוקרטית שגרמה לאיחור בלוח זמנים לא ריאלי, ובכך להפרת הסכם שתגרום לביטולו.
 

הבטוחות – מנקודת מבטם של בעלי הדירות: חשוב לוודא כי הדיירים מקבלים בטוחות מתאימות אשר יבטיחו את ביצוע התחייבויותיו של היזם במהלך כל ביצוע הפרויקט עד לרישום הבית המשותף במצבו החדש שייווצר לאחר סיום הפרויקט.

מנקודת מבטו של היזם: יש לוודא כי הבטוחות להן התחייב בהסכם עם הדיירים אינן משיטות עליו עלויות מוגזמות אשר יפגעו ביכולתו להרוויח מהפרויקט וכאלה אשר לא יאושרו ע"י הבנק שילווה את מימון הפרויקט עבורו.

כמובן שקיימים נושאים נוספים רבים הדורשים התייחסות וטיפול בהתקשרות בין בעלי דירות ליזם, הן מנקודת מבטם לבעלי הדירות והן מנקודת מבטו של היזם.